Cum vor putea clientii sa contracteze imprumuturi mai mari cu venituri mai mici

Principala problema pentru cei interesati de accesarea unui credit imobiliar/ipotecar sunt veniturile. De fapt nivelul lor, prea mic in comparatie cu preturile de pe piata imobiliara si, implicit, cu suma pe care trebuie sa o imprumute pentru a achizitiona o locuinta. Potrivit unui sondaj realizat de BankingNews toamna trecuta, 34% din cei care au votat au indicat veniturile prea mici drept cauza a imposibilitatii de a contracta un astfel de imprumut. O alta problema indicata de 16% din cei care au raspuns in sondaj este faptul ca nu sunt inregistrati la Fisc decat cu o parte din sumele pe care le castiga. Astfel, veniturile legale nu le permit sa se califice pentru creditul dorit, desi, de cele mai multe ori este posibil ca sumele castigate in realitate sa fie indestulatoare pentru contractarea imprumutului. Pe de alta parte, lipsa avansului obligatoriu de 25% necesar in cazul unui imprumut imobiliar reprezinta o piedica in calea achizitionarii prin credit a unei locuinte pentru 21% din respondenti.

In perioada urmatoare, multi dintre acesti potentiali clienti ai bancilor vor avea mai multe sanse de a contracta un credit imobiliar. Banca Nationala a fost de acord sa elimine obligativitatea avansului de 25% si limitele impuse pentru gradul de indatorare al unei persoane. Asta inseamna ca bancile vor putea acorda credite pentru locuinte cu un avans mai mic sau fara, iar ponderea ratei in venitul lunar va fi mai mare decat limitele actuale de 30-35%. Primele estimari ale specialistilor vorbesc de posibilitatea ca ratele lunare la credite sa ajunga sa reprezinte chiar si 60-70 de procente din venitul solicitantului. Nu pentru toata lumea insa, ci pentru cei al caror venit este destul de ridicat, astfel incat banii care raman dupa plata lunara a ratelor, impozitelor si facturilor la utilitati sa fie de ajuns pentru ca debitorul sa poata trai decent. Astfel, arata bancherii, una este ca banca sa acorde un credit a carui rata reprezinta 50% dintr-un venit lunar de 2.000 de euro – respectiv 1.000 euro, in timp ce unui client care castiga 400 de euro pe luna i-ar ramane in acest caz numai 200 de euro pentru traiul de zi cu zi.

Potrivit normelor BNR in vigoare, avansul minim obligatoriu pentru un credit imobiliar este de 25%, rata pentru un astfel de credit nu poate reprezenta mai mult de 35% din venitul net lunar, in timp ce pentru un credit de consum aceasta limita este de 30%. De asemenea, reglementarile adoptate de Banca Nationala in toamna anului trecut au impus bancilor sa evalueze bonitatea clientului luand in calcul toate taxele si comisioanele aferente creditului, iar stabilirea venitului net se face prin eliminarea tuturor taxelor si impozitelor datorate de solicitant, precum si a datoriilor rezultate din contracte, precum electricitate, intretinere sau telefon. Astfel se face ca, la ora actuala, pentru o locuinta de aproape 55.000 de euro, un client are nevoie de un avans in jur de 13.500  euro si un credit de aproximativ 40.000 euro. Rata lunara pentru un astfel de imprumut contractat pe 30 de ani se situeaza, in functie de banca, intre 300 si 350 de euro. In medie, solicitantul unui credit de aceasta valoare ar trebui sa aiba un venit de 900-1.000 de euro si chiar mai mult.

Dupa ce Banca Nationala va publica noile norme pentru creditare care vor consimti eliminarea avansului obligatoriu si a limitelor de indatorare, clientii vor avea acces la imprumuturi cu avans mai mic si de valori superioare celor de acum. De asemenea, trebuie sa mai treaca o perioada – estimata de specialisti la doua-trei luni, in care bancile sa isi puna la punct normele interne de acordare a creditelor si evaluare a solicitantilor. In aceste conditii, exemplul prezentat putin mai sus va avea alte coordonate. In primul rand, pentru o locuinta de 55.000 euro, avansul solicitat de banca ar putea fi de doar 5.500 euro, adica 10%, nivel la care bancherii estimeaza ca se va reduce contributia proprie la nivelul sistemului bancar. Noul imprumut necesar va fi astfel de aproape 50.000 euro. Accesat pe 30 de ani, rata lunara se va situa in jurul valorii de 400 euro. Acest imprumut nu este disponibil acum pentru un solicitant cu venitul de 900 de euro, precum in exemplul anterior, intrucat depaseste limita de indatorare de 35%. In viitorul apropiat insa, bancile i-ar putea stabili o limita de indatorare de 50%, ceea ce ar face ca acesta sa fie eligibil pentru un imprumut de aproape 50.000 de euro. De asemenea, in conditiile unui raport datorii/venit de 50%,  imprumutul de 40.000 de euro, necesar daca solicitantul dispune de avans 25%, ar putea fi disponibil si pentru cei cu venituri mai mici de 900-1.000 euro. In acest scenariu, venitul necesar s-ar ridica la 700 euro. Pe de alta parte, cu o limita de indatorare mai mare de 35%, solicitantul unui credit va putea sa opteze pentru o perioada de rambursare mai redusa decat acum, intrucat va putea suporta o rata lunara mai mare.

Trecand peste aceste scenarii orientative, menite sa ofere o imagine asupra schimbarilor pe care le vor simti clientii dupa ce Banca Nationala va da mana libera bancilor in creditarea persoanelor fizice, trebuie sa spunem ca 'facilitatile' nu vor fi acordate gratuit clientilor. Bancherii deja au anuntat ca un avans foarte redus va insemna puncte procentuale in plus la dobanda si este posibil ca si asumarea unui grad de indatorare foarte ridicat sa se traduca prin costuri ale creditului mai mari. In plus, fiecare client va fi mai atent evaluat de banca pentru a stabili gradul de risc al acestuia, iar criteriile utilizate vor fi din ce in ce mai complexe, 'amanunte' precum comportamentul de plata urmand sa cantareasca tot mai mult.

Bogdan Popescu
[email protected]