Cum iti finantezi terenul

A devenit o moda, mai ales pentru locuitorii Capitalei, sa-si construiasca o casa intr-un cartier linistit si plin de verdeata de la periferia orasului. Insa pana a putea ajunge sa ... traiesti in "suburbii" ai nevoie de un teren pe care sa-ti ridici locuinta, si, tinand cont de avantul pe care l-au luat preturile in ultimul timp, achizitia unei bucati de pamant este o investitie substantiala, uneori imposibila fara un credit bancar. -

Bancile iti pun la dispozitie in acest scop doua feluri de imprumuturi: credite de nevoi personale nenominalizate, pe care le poti utiliza in orice scop, si creditele imobiliare/ipotecare, destinate atat achizitiei si constructiei de imobile, cat si pentru cumpararea de terenuri. 

Pentru cei care au norocul sa gaseasca terenul dorit la un pret mic, cel mai simplu mod de a-si finanta investitia este accesarea unui credit de nevoi fara ipoteca. Printr-un astfel de imprumut poti sa obti in general 10.000 de euro pe perioade ce variaza intre 5 si 10 ani, in functie de banca, insa in ultimul perioada au aparut si imprumuturi de nevoi ce ofera pana la 20.000 de euro. Pentru sume mai mari trebuie sa apelezi la credite de nevoi cu ipoteca, pentru care banca iti cere sa garantezi cu un imobil. In acest caz, sumele imprumutate se pot ridica pana la 100.000 de euro, pe perioade in general de 10-15 ani, desi exista banci ce au prelungit termenul de rambursare pana la 20 sau chiar 25 de ani. Volksbank se lauda chiar ca suma ca suma maxima ce o acorda prin acest credit este nelimitata, iar pentru lei perioada este de 25 de ani.

Insa, pentru a beneficia de un credit mai ieftin trebuie sa te orientezi catre un imprumut imobiliar, mult mai complex decat un imprumut de nevoi, pentru care cel mult trebuie sa pierzi timp si sa suporti costurile inregistrarii ipotecii pe imobilul cu care garantezi. Destinatia imprumuturilor imobiliare/ipotecare este in principal achizitionarea sau constructia unei locuinte, insa ele se acorda si pentru achizitia unui teren. Nu gasesti insa la toate bancile aceasta facilitate. Bunaoara, ABN Amro Bank, al carei imprumut imbiliar are printre cele mai mici dobanzi de pe piata, sau Piraeus Bank nu finanteaza cumpararea de terenuri, acestea propunandu-ti in acest sens un credit de nevoi cu ipoteca.

Unele banci si-au construit produse speciale destinate acestui scop, precum
Finansbank, care ofera un credit destinat exclusiv cumpararii de terenuri intravilane pentru constructia de locuinte. Acesta este un credit ipotecar si se acorda pe o perioada mai mica decat cel pentru achizitia sau constructia unui imobil, de pana la 15 ani. Drept garantie banca iti solicita ipoteca pe terenul pe care urmeaza sa-l achizitionezi, insa cu o conditie: trebuie sa prezinti dovada inceperii constructiei intr-un termen de 18 luni.

La randul sau, Domenia Credit are un credit pentru achizitia de teren, destinat persoanelor fizice care doresc sa-si achizitioneze teren pentru a-si construi o locuinta. Perioada de acordare este tot pana la 15 ani, iar suma maxima ce poate fi imprumutata este de 200.000 de euro. Domenia nu conditioneaza finantarea investitiei de inceperea constructiei intr-o anumita perioada de timp, dar in schimb solicita o garantie suplimentara, in afara terenul care face obiectul finantarii si asupra caruia se instituie o ipoteca de rang I. Garantia suplimentara va fi o locuinta a carei valoare de evaluare va acoperi imprumutul in proportie de 100%, asupra careia, la fel se instituie o ipoteca de rang I. Aceasta garantie suplimentara va fi eliberata atunci cand pe terenul pe achizitionat va exista o constructie ajunsa in faza "la rosu" (sa poate fi inscrisa in Cartea Funciara) sau atunci cand pe terenul respective exista cel putin o fundatie construita, iar constructia viitoare urmeaza a se finanta printr-un credit Domenia.

Cele mai mari banci din Romania au in portofoliul credite imobiliare/ipotecare a caror destinatie poate fi si cumpararea de terenuri, iar caracteristile unui astfel de imprumut sunt aceleasi ca si pentru achizitia sau constructia de locuinte. Conditia este ca terenul pe care vrei sa-l cumperi sa fie intravilan. Un aspect foarte important al acestor imprumuturi este faptul ca banca te poate obliga sau nu sa incepi constructia casei pe terenul achizitionat prin credit. In general, daca vrei sa garantezi cu terenul pe care il cumperi banca iti impune aceasta conditie. Astfel, BCR iti ofera un credit ipotecar pentru achizitia de terenuri, insa trebuie sa incepi constructia in 12 luni, la Finansbank in 18 luni, in timp la Alpha Bank aceasta perioada se extinde pana la 3 ani. In schimb, BRD si Bancpost iti dau posibilitatea sa cumperi un teren printr-un credit pentru locuinte fara nici o astfel de conditie, iar garantia o constituie chiar ipoteca asupra acestuia.

Cel mai simplu mod de a lua un astfel de imprumut este sa oferi bancii drept garantie un imobil pe care il ai in proprietate. Daca ai aceasta posibilitate, BCR, Raiffeisen Bank sau Volksbank iti pot oferi un credit imobiliar destinat achizitiei de terenuri. In acest caz nu se mai impune un termen pentru inceperea constructiei locuintei.

Ca in orice achizitie imobiliara, si la cumpararea de terenuri este foarte importanta moneda creditului: valuta sau leu. Pentru a face aceasta alegere trebuie avut in vedere ca imprumuturile in euro sunt, in cele mai multe din cazuri, mai ieftine decat cele in moneda nationala. Insa, datorita reglementarilor BNR ce vizeaza restrictionarea creditului - in special impunerea unei rezerve minime obligatorii pentru valuta de 40%, unele banci mai mici nu mai acorda credite in valuta, iar altele acorda creditele in valuta in care solicitantul obtine veniturile.

De asemenea, este esentiala in alegerea creditului si moneda in care se va face plata catre vanzatorul terenului. Astfel, daca imprumutul se face in alta moneda decat in cea in care este exprimat pretul terenului, cumparatorul va pierde la plata acestuia din cauza schimbului valutar.

Bogdan Popescu

bogdan.popescu @bankingnews.ro