Bancile cauta sedii in centru

Cererea de birouri de clasa A este concentrata in zona centrala si vine in special din partea bancilor, a institutiilor financiare si a companiilor de servicii profesionale. Potrivit analistilor CB Richard Ellis, acest tip de birouri este solicitat pentru sedii centrale sau departamente de servicii pentru clienti. Cerintele chiriasilor nu au cunoscut modificari majore din punct de vedere al specificatiilor tehnice in prima jumatate a acestui an. Acestia cauta... cladiri care sa corespunda imaginii pe care si-au creat-o pe piata si care sa beneficieze de un management profesional, arata un studiu al companiei de imobiliare CB Richard Ellis.
 
Gradul total de neocupare a crescut la 4,9% in iunie 2006, de la recordul minim de 3,7% atins in urma cu sase luni. Astfel, rezulta o suprafata disponibila de 53.000 mp, din care 57% sunt situati in cladiri de clasa B.
 
Pentru cladirile de clasa A, gradul de neocupare a urcat la 3,8% de la nivelul de aproximativ 1% inregistrat in trimestrul al 4-lea al anului trecut. Spatiile disponibile sunt situate in principal in cladiri de birouri cu suprafete construite intre 1.500-5.000 mp.
 
Proprietatii inchiriaza birouri pentru minimum 5 ani

Aceasta crestere a gradului de neocupare poate fi explicata mai ales prin decalajul temporar existent intre cerere si oferta din punct de vedere al suprafetelor solicitate si perioadei de inchiriere. Proprietarii ezita inca sa inchirieze birouri pe perioade mai scurte de 5 ani, in timp ce aproximativ 75% dintre chiriasi doresc sa obtina contracte de maximum 3 ani.
 
Chiriasii sunt obligati sa inceapa cautarea unui spatiu corespunzator cu 10-12 luni inainte de data vizata pentru ocuparea spatiului respectiv. Aceasta, din cauza preferintei lor pentru birouri moderne si eficiente pe de o parte si a ofertei limitate de spatii de calitate pe de alta parte. Ca urmare, numeroase contracte de pre-inchiriere se incheie cu mult timp inainte de finalizarea cladirilor. In aceasta situatie, piata investitiilor va fi influentata pozitiv de numarul mare de cladiri pre-inchiriate care duc la scaderea riscului investitiei.
 
Spatiile de mici dimensiuni, la mare cautare

Cererea de birouri a cunoscut o crestere semnificativa in prima jumatate a anului. Totalul de spatii achizitionate in aceasta perioada a ajuns la aproximativ 183.000 mp, din care 83.000 mp corespund spatiilor pre-inchiriate. Acestea sunt programate a fi ocupate pana la sfarsitul anului 2006, inceputul lui 2007. Suma acestor tranzactii se apropie de suprafata totala ocupata anul trecut, adica 205.000 mp. Preferinta clara a chiriasilor pentru birourile moderne noi explica gradul ridicat de ocupare al acestui tip de spatii, care totalizeaza 146.000 mp.
 
Cererea de spatii de mici dimensiuni a crescut, situandu-se la limita superioara a intervalului de 200 - 500 mp. Suprafetele de mari dimensiuni sunt solicitate de companiile de outsourcing si telemarketing, care cauta cladiri de clasa B, situate in zone secundare, cu posibilitati de extindere si acces la transportul public. Aceste companii solicita suprafete intre 4.000 - 6.000 mp. Din cauza ofertei limitate, majoritatea chiriasilor care au nevoie de astfel de suprafete incheie contracte de pre-inchiriere.
 
Chiriile au stagnat in ultima jumatate a anului

Nivelul mediu al chiriilor nu a cunoscut modificari semnificative in ultimele 6 luni. Chiriile pentru birourile de clasa A s-au mentinut la un nivel stabil, situandu-se in prezent intre 18,5 si 19 euro/mp/luna, desi unele tranzactii au fost incheiate si cu 20-21 de euro/mp/luna. In ultimele 18 luni chiriile obtinute pentru birourile de clasa B s-au mentinut la acelasi nivel, de 12-15 euro/mp/luna.
 
In schimb, pretul mediu de vanzare al cladirilor de birouri neocupate a crescut cu 15-20% in prima jumatate a anului 2006, ajungand in prezent la 1.400-1.700 de euro/mp (calculat la suprafata construita), in functie de zona. Pe piata investitiilor preturile s-au mentinut la 2.000-2.200 euro/mp, in timp ce randamentul pentru birourile de calitate a scazut la aproximativ 7-8%, ceea ce demonstreaza lipsa proprietatilor moderne generatoare de venit. Preturile de vanzare au fost influentate si de oferta limitata de terenuri pentru proiecte de birouri de clasa A. Pretul pentru astfel de terenuri situate in centrul si nordul Bucurestiului au atins suma de 2.500 de euro/mp si chiar 3.000 de euro/mp in anumite zone.

Nicoleta Margineanu
[email protected]