Bancile au acordat putine credite imobiliare fara avans

Aparitia regulamentului BNR privind creditarea persoanelor fizice, ce permite bancilor sa acorda imprumuturi cu avans redus si chiar zero, a generat un interes crescut la nivelul clientilor. Multi dintre ei s-au bucurat ca vor putea sa se imprumute pentru a-si cumpara o locuinta cu un aport propriu cat mai redus. De asemenea, creditul imobiliar cu avans zero a fost (si este in continuare) un vis pentru o parte dintre clienti. Rand pe rand, bancile au inceput sa-si lanseze variantele de imprumuturi construite dupa noile norme BNR, iar clientii au putut remarca singuri ca a cumpara o casa prin credit fara a scoate nici un ban din buzunar pentru avans nu este la indemana oricui. In primul rand pentru ca cei care vor ca banca sa le finanteze intregul pret al imobilului achizitionat trebuie sa indeplineasca o serie de conditii restrictive, ce vizeaza un anumit nivel al venitului, garantii, istoric de plata sau un anumit punctaj obtinut in urma evaluarii de tip scoring. De asemenea, de cele mai multe ori creditele imobiliare fara avans vin la un pret mai piperat, avand costuri mai mari decat in cazul in care clientul contribuie cu un anumit aport propriu.

In aceste conditii, numarul celor care au reusit sa contracteze un credit pentru locuinte fara avans este redus. La Volksbank, una dintre primele banci care a lansat asa-numitele credite 'relaxate', creditele imobiliare fara avans reprezinta mai putin de 5% din numarul total al imprumuturilor acordate dupa intrarea in vigoare a noilor norme, la inceputul lui iunie 2007, dupa cum ne-a precizat Roxana Bolocan, directorul diviziei de retail a bancii.

„In decurs de 1 luna, am acordat 14 credite fara avans in valoare de 1,350,000 franci elvetieni”, ne-a declarat Cristian Nae, directorul Directiei Produse si Canale Alternative de Distributie din cadrul  Diviziei Retail a OTP Bank Romania. Banca si-a lansat oferta de creditare dupa noile norme in primele zile ale lui decembrie 2007. Oficialul OTP spune ca, desi perioada de cand banca vinde credite dupa noile norme este scurta si nu se poate trage o concluzie clara, numarul celor care s-au aratat interesati de finantare fara avans poate fi apreciat ca semnificativ. In aceste conditii, cei de la OTP se asteapta ca, la nivelul anului 2008, ponderea acestor credite in portofoliul bancii sa creasca. Riscurile pe care le genereaza finantarile imobiliare fara avans ii fac insa pe bancheri foarte atenti la evolutia volumului acestor imprumuturi, astfel ca este putin probabil ca aceste credite sa devina o solutie pentru un public larg. „Suntem foarte atenti la aceste ponderi, iar in situatia in care numarul solicitarilor va fi foarte mare sau daca prognozam o schimbare in ceea ce priveste situatia imobiliara din Romania, vom lua masuri de limitare a accesului clientilor la acest tip de finantare”, spune Cristian Nae. 

Pe de alta parte, Roxana Bolocan arata ca aceasta cerere de credite pentru locuinte fara avans este direct influentata de modul in care se deruleaza multe dintre tranzactiile imobiliare in Romania. „Cererea de credite fara avans este mai degraba scazuta, in contextul in care in prezent la achizitionarea unui imobil se solicita de catre vanzator un minim de avans pentru semnarea antecontractului de vanzare-cumparare, iar acest act se incheie de cele mai multe ori inaintea contractarii creditului. Motiv pentru care majoritatea aplicantilor la credit, atunci cand gasesc imobilul dorit, achita si un avans pentru a fi siguri ca intra in posesia imobilului dorit”, declara seful retailului de la Volksbank. De asemenea, arata Bolocan, un alt factor important care influenteaza decizia clientilor in privinta avansului este faptul ca finatarea in procent de 100% este mai scumpa decat cea in procent de 75% sau 85%. In cazul Volksbank, desi dobanzile sunt aceleasi pentru fiecare dintre cele trei variante, comisionul de risc perceput de banca creste de la 0,165%/luna pentru varianta cu avans 25%, la 0,254%/luna in cazul in care avansul este zero. De asemenea, banca a stabilit si un nivel minim al venitului, de 2.250 euro, pentru clientii a avea acces la credite imobiliare fara avans. 

Pentru a accesa un credit fara avans de la OTP, clientii trebuie sa indeplineasca cumulativ trei criterii importante: sa aiba venituri suficiente pentru obtinerea creditului, sa se incadreze intr-o clasa de risc acceptata de banca si sa nu fi inregistrat mai mult de doua intarzieri de pana la 60 de zile in ultimii 2 ani. De asemenea, finantarea in proportie de 100% va fi mai scumpa decat cele in procent de 80% sau 90%. Pentru a evita dobanzile mai mari, se poate aduce in garantie o proprietate suplimentara, astfel incat acoperirea in garantii sa fie de minim 115%.

„Acest credit se adreseaza atat clientilor care benficiaza de un venit lunar
substantial, dar si celor care pot aduce o alta proprietate in garantie, dar nu au venituri suficient de mari pentru a-si permite un credit cu o dobanda mai mare. Practic, acest credit poate fi utilizat cu succes de catre tinerii care nu beneficiaza de avans dar care pot aduce ca si garantie suplimentara casa parintilor”, declara Cristian Nae.

In general insa, arata Roxana Bolocan, clientii care au contractat credite imobiliare fara avans sunt de regula cei care sunt implicati in investitii pe piata imobiliara si detin si alte imobile la momentul contractarii unui asemenea imprumut. La randul sau, oficialul OTP se asteapta la o crestere semnificativa a cererilor de credit fara avans din partea celor care doresc sa investeasca in piata imobiliara.

Desi implica asumarea unui risc mai ridicat din parte bancii, creditele cu avans zero au fost introduse in oferta de o mare parte din bancile care au primit aprobarea Bancii Nationale pentru propriile norme de creditare. Banci precum BRD, Alpha Bank, Raiffeisen Bank, Banca Transilvania, Volksbank si OTP, dupa cum am aratat mai devreme, au oferit, inca de la lansarea creditelor 'relaxate', posibilitatea de finantare in proportie de 100% pentru investitiile persoanelor fizice pe piata imobiliara, in timp ce CEC sau Credit Europe Bank au decis sa mentina un nivel minim al aportului propriu. De curand si BCR a renuntat la avansul minim de 25% si a lansat credite pentru locuinta fara avans sau cu avans de 5%. In varianta fara avans, imprumuturile au dobanda cu 0,4 puncte procentuale mai mare decat in conditiile standard (25% avans), iar perioada maxima de acordare este de 25 de ani, fata de 30 de ani cat este in cazul in care clientul aduce un aport propriu. La fel stau lucrurile si la BRD si Banca Transilvania, unde imprumuturile sunt mai scumpe daca solicitantul nu aduce un avans. In cazul BRD, valoarea garantiilor trebuie sa reprezinte 120% din credit, in timp ce BT spune ca nu este nevoie de garantii suplimentare pentru avans zero. Avansul poate cobora pana la 0% fara solicitarea unor garantii suplimentare si in cazul Raiffeisen Bank, Cei de la Alpha Bank spun ca acorda finantare integrala numai daca imobilul este achizitionat la un pret mai mic decat valoarea de evaluare. 

Bogdan Popescu