Bancile ar putea reduce dobanzile la jumatate

Odata cu intrarea pe o piata libera, europeana, si bancile trebuie sa dea piept cu concurenta din Uniune. Institutiile financiare vor acorda credite in conditii mai facile, pe perioade mai lungi, chiar pe toata viata, a declarat Elena Ghiugan, consultant financiar la "South Pacific Group", in cadrul unei conferinte organizate cu ocazia Targului National Imobiliar. In tarile din Europa de Vest spre exemplu, bancile aplica o dobanda de 3-4%, iar comisioanele sunt mai putine ca la noi. In aceste conditii, institutiile creditoare din Romania vor fi nevoite sa se alinieze modelelor europene, intrucat se va liberaliza accesul la bancile straine, explica Elena Ghiugan. Astfel, dobanzile actuale la credite vor trebui sa se reduca practic la jumatate, pentru ca bancile romanesti sa faca fata noilor conditii concurentiale. De asemenea, la noi sunt foarte multe asigurari (de locuinta, de viata), costuri pe care le suporta tot clientul.

Referindu-se la noile reglementari ce vor fi introduse de BNR de la 22 octombrie, Elena Ghiugan spune ca acestea vor limita accesul la credit. Daca in prezent o persoana trebuie sa se incadreze cu rata lunara (principal si dobanda) in limita de 35% din veniturile lunare, dupa intrarea in vigoare a reglementarii vor fi luate in calculul capacitatii lunare de rambursare si taxele si comisioanele datorate creditorului, explica consultantul financiar al "South Pacific Group". Aceasta va determina ca, la un anumit nivel al salariului, suma acordata sa fie mai mica decat inainte de introducerea noilor reglementari.

Clientii vor cauta credite pe perioade cat mai mari

Pe de alta parte, incep sa se reduca diferentele dintre leasing si credit. Astfel, ponderea ratei lunare la leasing in veniturile nete va scadea de la 50% (cat este in prezent) la 35% (procentul aplicat si creditelor bancare). In acelasi timp devine obligatorie declararea ratelor lunare de plata la leasing in momentul depunerii cererii de credit. Astfel, se va imbunatati supravegherea pe piata financiara. Prin noua norma BNR, capacitatea de rambursare va tine cont si de dobanda acumulata si de comisioanele datorate. Prin urmare, atentia clientilor in selectarea bancilor se va muta dinspre un nivel cat mai scazut al dobanzilor catre o suma finantata cat mai mare simultan cu o dobanda anuala efectiva (DAE) cat mai mica.

Ce posibilitati au dezvoltatorii de a-si finanta proiectele?

Acceptarea unui avans initial de la clienti in valoare de 15%-30% din pretul proprietatilor reprezinta varianta clasica de finantare, utilizata pe scara larga in proiectele rezidentiale din Romania, spune Elena Ghiugan. Pornind de la aceasta suma, compania incepe constructia propriu-zisa a parcului rezidential. Astfel, sumele primite ulterior de la clienti vor fi folosite pentru finalizarea constructiei.

Alegerea acestei metode se bazeaza in special pe obtinerea unei marje ridicate a profitului in urma investitiei efectuate. Tocmai din acest motiv, metoda de finantare nu va mai avea succes in viitor. Pentru a-si mentine competitivitatea pe piata, investitorii in proiecte imobiliare vor fi nevoiti sa gaseasca solutii noi si sa fie creativi in alegerea finantarii.

Odata cu integrarea in Uniunea Europeana si bancile isi vor modifica politica de creditare. Acestea vor oferi dezvoltatorilor de proiecte credite mult mai flexibile si mai avantajoase din punctul de vedere al costurilor. Potrivit consultantului financiar Elena Ghiugan, toate acestea ne conduc la concluzia ca in viitorul apropiat tendinta va fi de a investi in proiecte la scara larga, inlocuind astfel goana dupa profituri ridicate.

Dezvoltatorii vand case in faza de proiect din lipsa de bani

In prezent, modul in care se implica bancile in sustinerea proiectelor imobiliare este destul de unitar. Majoritatea bancilor finanteaza pana la 65% din valoarea terenului achizitionat si pana la 75% din costul constructiei efective. Acest mecanism determina dezvoltatorii sa vanda in avans o anumita parte din totalul proprietatilor ce vor fi construite, astfel incat sa aiba de unde acoperi diferenta nefinantata de banci. Pe viitor, ceea ce va diferentia investitiile imobiliare va fi experienta in domeniu. Avand in vedere cresterea preturilor la terenuri, cresterea costurilor de construire si scaderea marjelor de profit, singurul element care va putea avea efect pozitiv in aceasta activitate va fi experienta acumulata.

Cea mai potrivita modalitate de finantare a proiectelor ramane creditarea bancara. Anticipand tendinta mentionata, bancile au inceput deja sa acorde credite diferentiat developerilor, in functie de experienta in domeniu. Pe termen lung, aceasta tendinta se va accentua, a mai spus Elena Ghiugan.

Nicoleta Margineanu
[email protected]