Analiza: Rata vs. chirie: cat trebuie sa fie diferenta?

Este mai rentabil sa cumperi sau sa stai cu chirie? Depinde de multe lucruri, de la nivelul dobânzilor pâna la vârsta. La prima vedere, devine rentabil sa cumperi o locuinta atunci când rata lunara este mai mica decât chiria. Totusi, aceasta comparatie nu tine cont de un lucru: durata creditului este limitata in timp ce nevoia de locuire este permanenta. Astfel, o rata la banca mai mare se poate transforma in economisire iar, la sfârsitul creditului, in capital. Adica, in loc sa mai platesti chirie sau rata nu mai platesti nimic. Sigur, daca rata este mult mai mare decât chiria, este preferabil sa economisesti banii respectivi. Care este pragul exact de rentabilitate se poate calcula, potrivit riscograma.ro

Cel mai important lucru in calcul este daca preturile vor creste sau vor scadea. in primul caz, cumpararea este din start avantajoasa iar in al doilea caz este inchirierea. in scenariul in care anticipam stagnari, putem trece la urmatoarele criterii.

Al doilea lucru care conteaza este dispozitia de-a economisi. Daca veniturile actuale sunt mici dar cele anticipate in viitor sunt substantial mai mari, niciun cost suplimentar nu se justifica. insa daca beneficiarul este dispus sa economiseasca, poate merge mai departe.

Al treilea factor este vârsta. Cu cât potentialul cumparator e mai tânar, cu atât perioada in care va beneficia de capital este mai lunga.

Al patrulea factor este durata creditului. Evident, este preferabil un termen cât mai scurt, astfel incât vârsta la finalul imprumutului sa nu depaseasca 50 de ani – momentul in care beneficiarul devine vulnerabil pe piata muncii.

Al cincilea factor este nivelul dobânzilor. O dobânda mica la credit nu este intotdeauna o veste buna. Pentru ca are mari sanse sa mai creasca. Iar cresterea dobânzilor, pe lânga costul lunar mai mare, duce si la ieftinirea proprietatilor. Astfel, decizia de cumparare este mai sanatoasa daca comparatia dintre rata si chirie se face la o dobânda mare.
Pe de alta parte, un nivel mic al dobânzilor la economisire favorizeaza cumpararea.

in final, in calcul intervine o notiune putin folosita in serviciile financiare din România: anuitatea. O anuitate este mecanismul in oglinda al economisirii. Depunatorul are o suma fixa pe care o incredinteaza bancii sau unui fond de investitii. Primeste periodic o suma fixa, exact ca o renta viagera, pentru o anumita perioada, timp in care suma netrasa este purtatoare de dobânda. O anuitate poate fi explicita, daca beneficiarul dispune de suma respectiva sau implicita, atunci când este scutit de o cheltuiala – de exemplu chiria lunara.

Pentru exemplificare, putem lua cazul unui cumparator de 30 de ani, care plateste o chirie de 200 de euro si care este dispus sa ia un credit pe maximum 20 de ani. Dobânda pentru credite este acum de 5%, dar anticipeaza ca pe durata creditului media se va aseza la 7%.
Dobânda la economisire este 3%. Pe termen mediu, putem presupune 5%.

Deci, daca beneficiarul este dispus sa economiseasca 100 de euro pe luna, ce rata ar trebui sa accepte?
Daca rata este 300 de euro, este de preferat sa plateasca chirie si sa puna la banca suta de euro. La sfârsitul celor 20 de ani va avea 42.000 de euro si va trebui sa plateasca in continuare chirie de 200 de euro timp de, probabil, 30 de ani. Cei 42.000 de euro pot asigura, la o dobânda de 5%, o anuitate de 220 euro pe luna timp de 30 de ani. Asta inseamna ca va câstiga 20 de euro pe luna din faptul ca a stat cu chirie.

Daca insa rata este de 250 de euro, socoteala se schimba – mai bine cumpara. La sfârsitul celor 20 de ani, va avea casa si economii de 21.000 de euro. Nu va mai plati chirie deloc iar economiile ii pot asigura o anuitate de 110 euro pe luna.

Practic, cumpararea in acest caz este rentabila pâna la o rata de 290 de euro, adica cu 45% peste nivelul chiriei. Chiar si la acest nivel, cei 10 euro economisiti aduc o anuitate de 20 de euro pe luna.

La vârsta de 20 de ani, punctul de intersectie a curbelor este la o rata cu 50% mai mare decât chiria. La acest nivel, chiria lunara si anuitatea pe 40 de ani sunt egale.

La vârsta de 40 de ani, in schimb, punctul respectiv este cu doar 35% mai mare, ceea ce inseamna ca la o chirie de 200 de euro rata nu trebuie sa depaseasca 270.

Evident, calculele de mai sus li se aplica doar celor care spera sa mai prinda pensia.

www.riscograma.ro