Credit Europe Bank si Raiffeisen Bank sunt bancile care au in portofoliu creditele imobiliare cu cele mai mici dobanzi de pe piata. Acestea se acorda in franci elvetieni, iar dobanda este fixa pentru primul an. Produsul celor de la CEB a fost prezentat in urma cu cateva zile si, potrivit informatiilor comunicate de banca, are o dobanda nemaiintalnita de 2,25%/an, fixa in primul an de contract, si o perioada de gratie de 4 ani. La Raiffeisen creditul ipotecar in franci se vinde cu o dobanda de 3,9% pe primul an, nivel stabilit in cadrul unei promotii demarate de banca in iulie si care va continua pana la sfarsitul anului. Cele doua oferte par de pe alta lume prin nivelul foarte scazut al dobanzii, insa, ca orice lucru foarte ieftin la prima vedere, ele ascund unele probleme.
In primul rand ca dobanda de 2,25% cu care CEB isi promoveaza creditul ipotecar este de fapt 4,5%. Este vorba aici doar de o manevra de marketing, de capacitatea de a privi un lucru dintr-un unghi care te avantajeaza. Astfel, CEB acorda pentru imprumutul ipotecar o perioada de gratie de 4 ani, in primele 6 luni de contract clientul fiind scutit de plata de rate de principal si dobanda aferenta. In urmatoarele 42 de luni banca nu solicita decat plata dobanzii aferente sumelor imprumutate. Asta inseamna in primul an platesti doar sase luni dobanda bancii, ceea ce i-a determinat pe bancherii CEB sa spuna ca dobanda in primul an este doar 2,25%, adica jumatate din 4,5%.
Perioada de gratie mareste cu 30% suma maxima ce poate fi imprumutata
Pe langa aceasta dobanda cam mincinoasa, oferta CEB prezinta o serie de avantaje, dar si dezavantaje. In primul rand ca primele 6 luni in care nu platesti nimic iti permit sa-ti directionezi resursele financiare catre amenajarea casei. Insa cel mai important lucru este ca perioada de gratie, in combinatie cu moneda in care se acorda, francul elvetian, ofera solicitantului posibilitatea sa imprumute sume foarte mari. Astfel, o familie de doua persoane cu un venit de 4.000 lei poate contracta o suma de pana la 133.000 euro (221.000 de franci elvetieni) printr-un credit ipotecar in franci pe 30 de ani, cu perioada de gratie. In comparatie, daca acelasi credit este contractat fara perioada de gratie, suma maxima ce poate fi obtinuta scade la putin sub 100.000 euro. In ambele cazuri, rata lunara este de aproape 500 euro, insa in prima situatie ea reprezinta numai dobanda datorata, urmand ca dupa cei 4 ani de gratie sa urce la 720 euro, in timp ce in situatie fara perioada de gratie rata este formata din dobanda si principal.
Alte costuri ale imprumutului ipotecar de la CEB sunt comisionul de analiza, de 10 euro, si cel de acordare – 2% pentru franci. De asemenea, trebuie precizat ca rata dobanzii creste dupa primul an (cand este de 4,5%), urmand sa se calculeze dupa formula LIBOR la 6 luni + 3,5%. In situatia din piata de acum, aceasta se traduce printr-un nivel al dobanzii de 6,3%, cu aproape doua puncte procentuale mai mare decat in primul an.
La capitolul dezavantaje se adauga faptul ca perioada de gratie inseamna o suma mai mare platita bancii in contul dobanzii in decursul timpului. Asta deoarece in perioada de gratie nu se returneaza nimic din principal, astfel ca dobanda are in fiecare luna valoarea maxima, intrucat se raporteaza la suma totala imprumutata.
29 de ani plini de incertitudini
La Raiffeisen Bank, ca si in cazul altor banci, problema este ca nu ti se ofera indicii asupra a ccea ce se va intampla din al doilea an, cand rata dobanzii va fi sensibil mai mare decat nivelul promotional de 3,9%. Singurul raspuns pe care ni l-au oferit consilierii bancii in aceasta prinvinta este ca dobanda se va modifica in functie de politica bancii. De asemenea, banca nu include in calculul ratei lunare si suma datorata in contul comisionului de administrare de 0,2%/luna, ceea ce poate induce in eroare solicitantii de credit in privinta sumei totale pe care trebuie sa o plateasca lunar in contul imprumutului.
Pe cazul concret de mai inainte, situatia este foarte apropiata de cea de la Credit Europe Bank. O familie cu un venit lunar de 4.000 lei poate contracta de la Raiffeisen un credit ipotecar in franci in valoare de aproximativ 100.000 euro (echivalent in franci), pentru care rata lunara va fi de aproximativ 500 euro. La Raiffeisen lunar se va adauga insa si comisionul de administrare aplicat la soldul creditului, valoarea lui in prima luna fiind de circa 210 euro. In ceea ce priveste situatia din al doilea an de contract, dupa ce expira perioada promotionala cu dobanda 3,9%, calculele arata ca o crestere de un procent a ratei dobanzii se traduce printr-o rata lunara mai mare cu aproximativ 60 de euro.
Boogdan Popescu
Web Design by Dow Media | Gazduire Web by SpeedHost.ro